十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布,备受关注的房地产税法已正式列入中国立法规划。

国土资源部印发《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作通知》,要求把不动产登记信息平台搭建在“国土资源云”上,今年下半年实现信息平台上线试运行,2016年基本完成数据整合建库,2017年基本建成覆盖全国的信息平台。

评论:

房产税列入立法规划 + 不动产登记信息平台建设启动,两只靴子敲开房产税征收序幕。

本周备受关注已久的房地产税法正式被列入中国立法规划,随后国土部明确不动产登记信息平台运行时间表,这也意味着论证已久的房产税征收已进入实质立法+落实阶段,房地产税法长效机制的建立逐渐明朗化。

房产税征收的范围、税基、税率等如何确定。

当前情况:目前我国房地产的税负水平相对较重,相关税种主要集中于流转环节且种类繁多,包括营业税、土地增值税、印花税、契税等,保有环节仅针对商业营业用房,上海和重庆试点征收的住宅房产税,其征税范围依然较窄且税率较为温和。

如何改变:根据媒体报道,当前房地产税征收思路已基本明确,未来将减轻开发流通环节税负比重,提高保有环节税负比重,主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,房产税以面积为单位进行征收并将有免征部分,具体免征面积及税率将由地方政府在中央确定的区间内自行决定。

他山之石:结合部分发达国家及地区的过往经验,其房地产保有税税率多在0.15%-5%之间,本质都是增加地方财政收入,实际执行效果对于房地产成交量价的影响并不大。

房产税征收时点的判断。

建立不动产统一登记制度、实现全国住房信息联网是全国性征收房产税所需具备的条件,随着不动产登记暂行条例实施以及房产税进入人大立法规划,目前法律层面的障碍不大,但仍存在税基确定、房产评估、信息联网等技术环节的完善,从所公布的不动产登记信息平台建设时间表来看,今年下半年实现信息平台上线试运行,2016年基本完成数据整合建库,2017年基本建成覆盖全国的信息平台,也即是说,前置条件之一的信息平台搭建最早在2017年全面铺开,而另一大棘手问题——估价系统的设立就成为当前最不具备确定性的环节,以房屋评估价来征收房产税是国际通行做法(而非以交易价格),我国当前的房屋估价体系还远达不到要求,即使乐观估计一切必需条件在2017年底已达成,政府也会继续选取几个城市作为试点再逐步推进,所以说房产税全面铺开执行将是2018甚至2019年才能够得以实现的目标。

对于房价预期的影响几何。

我国现有的财税机制决定了税收主要集中于中央层面,地方政府的财政收入始终依赖于土地出让金,长远来看,房产税存在的真正目的是增加地方政府的财政收入,而非调控手段,房产税可以给地方政府带来新的长期而稳定的税源,政府对于土地财政的依赖程度将减低,则房价有可能随土地成本下降而呈现整体缓慢下行趋势,同时房屋持有阶段增加支出将使购房者产生房价下降的预期,我们认为此种房价软着陆的方式更符合政府预期思路。但若税基和税率的制定低于市场预期,则房产税的推行对于房价走势的影响将显著减小。

短期来看,房产税2-3年内落地难度极大,其对于当前地产成交量价不会造成太大波动,且归根结底,房价最根本还是由供需关系决定的,随着一线城市土地资源稀缺性增强,我们预计一线城市房价仍将处于坚挺慢牛行情中,其他城市房价受房产税的影响也仅停留在情绪上,最终起主导作用的并不是房产税。

对于市场反应的判断。

房产税征收的推进并不包含任何政策打压的含义,其实质意义在于有效引导和规范房地产市场的健康运行,理顺房地产税收体系,且房产税政策早已有市场预期,年内地产成交复苏被逆转的可能性微乎其微,进一步分析,当前正处于货币宽松的周期之中，股市的大幅受挫以及宏观经济的弱势使得货币政策转向的预期不再,地产周期将继续受益资金成本的下降,上半年的火热行情无须赘述,金九银十的临近也使得开发商摩拳擦掌准备加大推盘,若销售持续火爆,整体成交均价出现结构性上扬的概率加大。

投资建议:目前地产成交量与往年淡季相比仍然处于较高的位置,同比的高增长趋势仍没有改变,由于近期大盘走势偏弱,市场更加注重安全边际,我们建议投资者谨慎的选择兼具丰富优质资源和安全边际的龙头公司万科A、保利房产,此外京津冀相关主题仍具备上升空间,推荐区域龙头首开股份。