■中国建设报记者卢丹 北京报道

　　将商务地产收入占比提升到七成，对于一家年销售额已经跨过200亿元门槛的房企而言，意味着成为中国写字楼开发的领军企业。

　　这正是金融街控股（000402.SZ）的蓝图。

　　金融街控股股份有限公司副总经理王志刚在接受本报记者采访时表示，未来金融街的开发业务将以商务地产为主导，相关资产、收入、利润占开发业务的比例要提升至70%。年报显示，2012年金融街销售额同比增长近60%，达到205亿元，其中商务地产的贡献接近50%。

　　“我们希望专注做自己最擅长的事情。”王志刚说。看似简单的逻辑背后，不仅是金融街十余年开发大体量写字楼的经验总结，也是其对持续调控下的房地产市场格局变化的把握———过去单一的住宅开发正在被更加多元化的市场取代。

　　但专注做好一件事情，意味着企业不仅要在业务线上克服诱惑做减法，同时要在产品营造与服务的专业领域做加法。2013年，金融街在加快全国布局的同时，也将对其商务地产产品进行升级和创新，并构建涵盖资产管理等服务内容的“四个中心”。这一系列的变革，都将为金融街致力成为“中国写字楼专家”添上有力注解。

　　“专注做最擅长的事情”

　　顺势而为，显然是金融街战略调整背后的理性思考。

　　“随着经济复苏及需求的不断增长，写字楼市场在近年来明显升温。”易城中国研究中心副总监孙健表示，写字楼市场在2010年开始企稳回暖，需求在2012年表现尤为强劲。

　　戴德梁行最新发布的报告显示，今年第二季度，北京写字楼市场空置率为6.19%，创下历史新低；上海甲级写字楼整体空置率为5.9%，环比持续下降达1.6个百分点。

　　“就全球范围来看，在中国设立分支机构的费用仍然较低，很多国际公司持续将其他国家的部门搬到中国来。而中国经济本身也在向好，本土企业的办公需求也在持续增长。”戴德梁行写字楼部董事吴佩玲说。

　　另一方面，针对住宅市场的调控仍在持续，商业地产领域呈现出更大的发展空间，中国房地产市场进入多元化通道。

　　中原集团研究中心数据显示，2009年至今，全国商办用地供应持续上升，2009年15个重点城市商办用地占商品房用地供应的19%，2010年升至21%，2011年升至25%。

　　市场格局的变化，与金融街的发展过程遥相呼应。金融街十余年开发写字楼的经验积累，让其在市场变局来临前就已做好充分的准备。

　　作为北京的标志性地名，“金融街”几乎汇聚了所有重要的商业银行和金融机构，在这里，金融街控股在过去十余年中建设起成片的高端写字楼。年报显示，2012年金融街仅商务地产销售额便高达94亿元———这已经是中国写字楼开发企业的一线规模。

　　2013年刚刚过半，金融街控股在商务地产上的优势愈发凸显。公告显示，5、6月份金融街分别与华融公司、招商银行签下写字楼整售协议，仅是这两笔交易额就接近70亿元。据透露，下半年在天津和重庆，金融街还将释放更多的商务地产销售利好消息。

　　但金融街并不满意这个成绩。据其年初制定的总体发展战略，“商务地产（含商务综合体）资产、收入、利润占开发业务比重提升至70%左右”才是理想目标。

　　全国化布局也将是金融街未来的战略重点。目前，除北京之外，金融街控股已在天津、重庆、惠州落子布局，其中在天津和重庆均有代表性的写字楼产品。而在2013年，金融街还可能新进一到两个城市，写字楼同样是主导产品。

　　“写字楼开发建设是我们的长项，我们将专注做自己最擅长的事情。”王志刚透露，未来金融街将重点做商务综合体、写字楼和购物中心，除北京外，商品住宅原则上只做商务综合体内配建的城市公寓，“我们希望成为商务地产细分市场的领军企业。”

　　“写字楼专家”的自我修炼

　　在金融街看来，要做商务地产的“领军企业”，仅仅靠开发规模还远远不够，还要成为“写字楼专家”--强化产品开发和服务的专业性、引领商业模式的创新更为关键。

　　“客群的变化是近年来写字楼市场发展的重要特征。”一位长期研究写字楼市场的业内人士表示，过去的写字楼，尤其是城市核心区的甲级以上写字楼，买家多为大型公司，但随着楼市调控逐渐深入，越来越多的中小投资者将资金从住宅投资转向商业地产，目前整个写字楼市场的民间资本已经占到20%~30%。

　　多家销售代理行也向本报证实，近年来一二线城市的写字楼“越来越好卖”，许多一线开发商纷纷到太原、鄂尔多斯、温州这样民间资本比较充裕的地方推销写字楼产品。据易城中国统计，目前一二线城市核心区的写字楼租金收益率约为6%~8%，但物业自身增值的收益率达到20%~40%，“优质写字楼成为新的‘刚需’产品”。

　　“中国经济正在告别‘高增长低通胀’时代，开放红利、土地红利正在逐渐消失。无论从长期的经济形势还是短期的经济现实判断，与股市、信托、黄金、海外投资等投资渠道的疲软和风险相比，优质写字楼都不失为一个更好的资产保险箱。”孙健说。

　　金融街显然早已注意到这一趋势，并清楚地意识到，中小投资者的比重将逐渐增大。而这不仅意味着写字楼的客户将由大客户转为中小客户，，更意味着开发商需要针对中小投资者做出一系列的服务内容调整，以完善终端用户在使用过程中所需的各种商务配套。

　　鉴于此，2013年初，金融街提出要“继续强化四个中心的建设”，以“完善商务地产的配套服务职能”。其中，“四个中心”将包括资产管理中心、商务服务中心、生活服务中心、物业服务中心，几乎覆盖写字楼后期运营的全部内容。而这一服务体系的建设，恰恰是金融街过去十余年服务金融业高端客户逐步摸索出来的经验。

　　王志刚透露，金融街近日将在天津推出金融街（南开）中心，并将首次实践资产管理服务体系，此举无疑又将商务地产的产品与服务提上新的高度。

　　“相比于拥有强大运营组织能力的企业客户，未来的中小投资者更需要这样的服务。天津商务地产市场有超过70%的销售额由金融街提供，在优势如此明显的成熟市场中，我们更需要自我修炼。未来，四个中心的服务体系将普遍应用于金融街日后的产品中。”王志刚认为，专业的后台服务体系的建设，是商务地产开发的“成败关键”。

　　创新“商务综合体”

　　“商务综合体”的提出，不仅是金融街对商务地产产品的升级，更将成为其有别于其他企业的产品形态与商业模式的创新。

　　何为“商务综合体”？

　　由于写字楼中存在大量的上班族人流，由此催生出餐饮、购物、健身等一系列需求。商务综合体则是以办公人群为服务对象，在一个建筑体中同时满足这些人群的所有需求，实现办公、餐饮、购物的一站化。

　　这与商业综合体主要从住宅客户需求出发去研发产品的思路截然不同。

　　“现有的城市综合体，更多建设于城市新区，开发商将住宅、商铺、购物中心等业态融合成一个产品，这与我们专注于城市核心地段的办公物业是截然不同的。”王志刚说。

　　不仅如此，金融街也对原有写字楼产品也进行了改造升级。由于在北京金融街区域的十余年深耕，金融街控股早已建立起一套针对金融企业的写字楼建设标准。但随着全国布局铺开，金融街要面对更加多元的客群类型。

　　据了解，未来金融街还将开发多种写字楼产品类型，以满足各行各业从业者的办公需求。对此，金融街研发了第二代写字楼产品标准，“更自由的办公空间组合，满足不同客户的需要。”王志刚说。

　　业界普遍认为，在商务地产，尤其是金融商务地产领域，金融街将继续保持自己的综合优势。

　　7月初，金融街控股与北京实兴腾飞置业组成联合体拿下位于北京石景山的京西商务中心（西区）地块，土地用途为商业金融用地，总建筑面积达23.73万平方米。金融街将凭借在金融办公开发领域的经验，将更多的金融机构引入京西，改善石景山的产业结构和城市风貌。这也是在北京金融街西扩和南拓后，金融街控股再次迎来较大规模区域开发的契机。

　　据其总体发展战略，“绿色、健康、科技、智能、文化的高附加值产品和高品质服务”，被金融街视为提升公司产品竞争力和市场竞争力的重要筹码。显然，在这条专注于商务地产的差异化竞争道路上，凭借产品与服务创新，金融街正稳步向前。